宅建業免許は 5年ごとの更新 が必須で、満了日までに手続きを完了できないと 失効 してしまいます。失効すれば再度新規申請からやり直しとなり、その間、宅建業の営業活動はすべてストップ。事業継続に深刻な影響が出ます。
しかし、
「申請はいつからできるの？」 「必要書類は何を揃えればいい？」 「手数料はいくら？納付方法は？」 「申請窓口はどこ？」
など、5年に一度の手続きだからこそ、毎回戸惑う点が多いのも事実です。
この記事では、行政書士の視点から、東京都知事免許の更新手続き を例に、
- 正しい申請期間（満了日の90日前〜30日前）
- 必要書類の完全リスト
- 手数料33,000円の納付方法（収入証紙制度廃止後の最新情報）
- 申請窓口（都税事務所ではありません！）
- 更新を忘れた場合のリスクと対処法
までを、実務で使える形で網羅的に解説します。
1. 宅建業免許の更新は5年ごと
宅地建物取引業（宅建業）の免許は、有効期間が 5年間 と定められています（宅地建物取引業法第3条第2項）。
引き続き宅建業を営むためには、有効期間満了日までに必ず更新申請を完了させる必要があります。
更新を怠った場合、
- 免許は自動的に失効
- 営業活動が即時停止
- 再開には新規申請が必要（数ヶ月の空白期間が発生）
という致命的な事態になります。事業継続のために、5年に一度の更新は絶対に外せない手続き です。
2. 更新申請の正しい期間
宅建業免許の更新申請は、
免許の有効期間満了日の90日前から30日前まで
の期間内に行う必要があります（宅地建物取引業法施行規則第3条）。
スケジュール早見表
| 時期 | 行うべきこと |
|---|---|
| 満了日の6ヶ月前 | 更新準備の開始（必要書類のリスト確認、手元の許可証で満了日を再確認） |
| 満了日の3〜4ヶ月前 | 必要書類の収集開始（身分証明書・登記されていないことの証明書など、発行に時間がかかる書類） |
| 満了日の90日前 | 更新申請の受付開始 |
| 満了日の30日前 | 更新申請の受付終了 |
| 満了日 | 旧免許の有効期限終了 |
よくある誤解
ネット上では「満了日の30日前まで」とだけ書かれている記事が多いですが、いつから申請できるかを見落とすと、書類が早く揃っても出せずに困ることになります。
逆に、「30日前」を過ぎると基本的に受付不可 となるため、ギリギリの提出は避け、満了日の60日前頃 には申請を完了させるのが理想です。
3. 更新申請に必要な書類一覧
東京都知事免許の更新申請で必要となる主な書類は次のとおりです。
申請者全員に必要な書類
| # | 書類名 | 備考 |
|---|---|---|
| 1 | 宅地建物取引業免許申請書（更新） | 東京都都市整備局のサイトからダウンロード |
| 2 | 宅地建物取引業経歴書 | 過去5年間の取引実績を記載 |
| 3 | 誠実性を有することを証明する書類 | 誓約書など |
| 4 | 事務所を使用する権原に関する書面 | 賃貸借契約書のコピー等 |
| 5 | 事務所付近の地図 | 最寄駅からの経路を記載 |
| 6 | 事務所の写真 | 外観・入口・室内（机・電話・固定電話・書棚など） |
| 7 | 専任の宅地建物取引士の設置証明書 | 宅建士証のコピー添付 |
| 8 | 専任の宅地建物取引士の専任性を証明する書面 | 健康保険証等で常勤性を証明 |
| 9 | 略歴書 | 代表者・役員・専任宅建士の経歴 |
法人の場合に追加で必要
| # | 書類名 | 備考 |
|---|---|---|
| 10 | 履歴事項全部証明書 | 法務局で取得・発行3ヶ月以内 |
| 11 | 法人の納税証明書 | 法人事業税の納税証明書 |
| 12 | 法人の決算書（直近の貸借対照表・損益計算書） | 直近1期分 |
| 13 | 役員全員の身分証明書 | 本籍地の市区町村で取得・発行3ヶ月以内 |
| 14 | 役員全員の登記されていないことの証明書 | 法務局で取得・発行3ヶ月以内 |
| 15 | 役員全員の住民票 | 本籍地記載・発行3ヶ月以内 |
個人事業主の場合に追加で必要
| # | 書類名 | 備考 |
|---|---|---|
| 10 | 申請者本人の身分証明書 | 本籍地の市区町村で取得 |
| 11 | 申請者本人の登記されていないことの証明書 | 法務局で取得 |
| 12 | 申請者本人の住民票 | 本籍地記載 |
| 13 | 個人事業の納税証明書 | 直近の所得税 |
重要な発行期限
- 身分証明書・登記されていないことの証明書・住民票・履歴事項全部証明書：いずれも発行から3ヶ月以内のものが必要
- 発行に時間がかかる場合もあるため、申請の2〜3ヶ月前から準備開始が安全です
上記は東京都知事免許の一般的な必要書類です。最新の様式と詳細は、東京都都市整備局の「宅地建物取引業者免許申請の手引」 で必ずご確認ください。
4. 申請手数料と納付方法
手数料の金額
| 免許の種類 | 更新手数料 |
|---|---|
| 都道府県知事免許（東京都含む） | 33,000円 |
| 国土交通大臣免許 | 33,000円 |
新規申請の手数料は知事免許33,000円・大臣免許90,000円ですが、更新はどちらも33,000円です。
納付方法（東京都の最新情報）
重要な変更点：東京都の収入証紙制度は2010年（平成22年）に廃止されています。現在は次の方法で納付します。
| 納付方法 | 詳細 |
|---|---|
| 東京都納入通知書による振込 | 都の指定金融機関で現金納付。納付済通知書を申請書に添付 |
| 一部窓口での現金納付 | 受付窓口での直接納付が可能な場合あり |
ネット上の古い記事で「収入証紙で納付」と書かれているものがありますが、現在は誤情報です。最新の納付方法は東京都都市整備局の公式案内で確認してください。
5. 申請窓口と提出方法
東京都知事免許の申請窓口
東京都都市整備局 住宅政策本部 民間住宅部 不動産業課
- 所在地：東京都新宿区西新宿2-8-1（都庁第二本庁舎3階）
- 受付時間：平日 9:00〜11:30 / 13:00〜17:00（土日祝・年末年始除く）
重要な訂正：ネット上で「都税事務所」「土木事務所」「建築事務所」が申請窓口と書かれている記事がありますが、これは誤りです。これらは別の業務を扱う窓口で、宅建業免許の申請は受け付けていません。間違って訪問しないようご注意ください。
提出方法
- 原則として窓口持参
- 郵送申請は原則として認められません
- 受付時、担当者が その場で書類の事前チェック を行います。不備があればその場で指摘されるため、新規・更新ともに窓口提出が確実です
窓口持参時のポイント
- 受付時間に余裕を持って訪問（混雑する午後は避ける）
- 書類は すべてA4サイズで揃えて持参
- 印鑑（認印）を持参すると、修正があった場合に対応可能
- 手数料の納付書（または納付済証）を忘れずに
6. 電子申請の現状
2026年5月現在、東京都知事免許の宅建業免許申請は、原則として窓口申請となっており、本格的な電子申請システムは導入されていません。
ただし、
- 国の デジタル庁主導の行政手続きデジタル化 が進められている
- 一部の都道府県（埼玉県など）では電子申請が可能
- 東京都も将来的な電子化を検討中
という状況です。最新の対応状況は必ず東京都都市整備局の公式サイトで確認してください。
7. 更新を忘れた場合のリスクと対処法
失効した場合の重大な影響
更新申請を行わずに有効期間満了日を過ぎた場合、
- 免許は 自動的に失効
- その時点で 宅建業の営業活動は違法
- 違反すれば 3年以下の懲役または300万円以下の罰金（宅地建物取引業法第79条）
という重大なリスクがあります。
失効後の対応
- 失効した免許を「更新」することはできません
- 引き続き宅建業を営むには、新規免許申請から手続きやり直し
- 新規申請から免許交付まで 約1〜2ヶ月 かかるため、その間は完全に営業停止
- 取引途中の案件がある場合は、宅建士法上の媒介・代理業務ができなくなり、取引先への重大な迷惑が発生
失効を防ぐための実務的な対策
| 対策 | 内容 |
|---|---|
| 満了日の事前登録 | カレンダーアプリやプロジェクト管理ツールに、満了日の6ヶ月前・3ヶ月前・1ヶ月前のリマインダーを設定 |
| 行政書士への顧問契約 | 更新時期管理・必要書類の準備代行を外部委託 |
| 専任宅建士の変更管理 | 専任宅建士の異動・退職が起きたら、速やかに変更届を提出 |
8. 変更届出との関係
宅建業免許を取得した後、以下のような変更が生じた場合は、速やかに変更届を提出する義務があります。
主な変更届出の対象
| 変更内容 | 提出期限 |
|---|---|
| 商号・名称の変更 | 変更後30日以内 |
| 事務所の所在地変更 | 変更後30日以内 |
| 代表者・役員の変更 | 変更後30日以内 |
| 専任の宅地建物取引士の変更 | 変更後30日以内 |
| 政令使用人の変更 | 変更後30日以内 |
更新申請との関係
変更届を未提出のまま更新申請を行うと、
- 行政が把握している情報と現状に 齟齬 が生じる
- 確認・補正対応で 更新審査が大幅に遅延
- 場合によっては 更新が認められない
という事態に発展します。変更があった時点で速やかに届出し、更新時には情報を最新化しておくことが鉄則です。
9. 国土交通大臣免許の場合
2つ以上の都道府県に事務所を構える事業者は、国土交通大臣免許となります。更新手続きは知事免許と基本的なルールは同じですが、申請窓口と一部の手続きが異なります。
大臣免許の更新の違い
| 項目 | 知事免許（東京都） | 大臣免許 |
|---|---|---|
| 申請窓口 | 東京都都市整備局 不動産業課 | 主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局（東京なら関東地方整備局） |
| 申請期間 | 満了日の90日前〜30日前 | 同左 |
| 手数料 | 33,000円 | 33,000円 |
| 提出方法 | 原則窓口持参 | 同左（地方整備局によっては郵送可） |
大臣免許の事業者は、国土交通省の「宅地建物取引業免許申請の手引（大臣免許）」 で最新情報を確認してください。
10. お問い合わせ先
宅建業免許の更新に関する公式な問い合わせ窓口です。
東京都知事免許
東京都都市整備局 住宅政策本部 民間住宅部 不動産業課
- 所在地：東京都新宿区西新宿2-8-1（都庁第二本庁舎3階）
- TEL：03-5320-5071（直通）
- 受付：平日 9:00〜17:00
国土交通大臣免許（関東地方整備局管内）
国土交通省 関東地方整備局 建政部 建設産業第二課
- 所在地：埼玉県さいたま市中央区新都心2-1
- TEL：048-601-3151（代表）
※電話番号は変更されている可能性があります。最新の連絡先は各機関の公式サイトでご確認ください。
11. まとめ
宅建業免許の更新は、5年に一度の 事業継続に直結する重要手続き です。
- 申請期間は満了日の90日前から30日前まで
- 手数料は33,000円（東京都は収入証紙ではなく納付書で振込）
- 申請窓口は東京都都市整備局 不動産業課（都税事務所ではありません）
- 失効すれば3年以下の懲役または300万円以下の罰金のリスク
- 変更届を未提出のまま更新申請は遅延・不許可リスク
これらを正確に押さえ、満了日の6ヶ月前から準備を開始することが、確実な更新の第一歩です。
書類の収集が間に合わない、専任宅建士の確保に不安がある、過去に変更届を出し忘れている——そんなケースでも、行政書士に依頼すれば、書類収集から申請、補正対応までを一括代行できます。早めのご相談をおすすめします。
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